Sayı: 2021/258 Ankara, 11/06/2021
Bilgilendirme : 32
Konu : Sıra Ev Bloklarında Bahçe Kullanımı Hk.
Değerli Blok Yöneticisi;
Bilindiği üzere sitemizde “Sıra Ev” olarak tabir edilen ve 20 adedi 6, 52 adedi ise 8 bağımsız bölümden oluşan toplam 72 blok bulunmaktadır.
Sıra Ev Bloklarının bahçe katlarında dörder adet dubleks konut bulunmakta olup, bahse konu konutların, aynı bloktaki diğer konutlardan farklı olarak bloğun bahçesine doğrudan erişimlerinin bulunması nedeniyle, blok sakinleri arasında bahçe kullanımı ile ilgili olarak Yönetimimize de intikal eden tereddüt ve ihtilaflar meydana gelmektedir. Bu nedenle, gerek Angora Evleri Toplu Yapı Yönetim Planı’nın, gerekse Kat Mülkiyeti Kanunu (Kanun)’nun ilgili hükümleri çerçevesinde konuya ilişkin genel bir bilgilendirme yapılması gereği doğmuştur.
Sitemizde mevcut tüm Sıra Ev Bloklarının bulundukları parsel üzerinde binanın oturma alanı dışındaki tüm alanlar, Beytepe Toplu Konut Alanı Plan Notları ve Angora Evleri Toplu Yapı Yönetim Planı hükümleri doğrultusunda ortak yer niteliğindedir. Plan notları uyarınca; “Ada içi ifraz yapılamaz; yapı oturma alanı dışında kalan park, çocuk bahçesi, yeşil alanlar, yollar düzenlendikleri amaç dışında kullanılamaz ve yapı yaklaşım mesafesi içerisinde yapı girişi için merdiven, rampa vb. yapılar yapılabilir.”
Ortak yerler, Kanun’un m. 2/b maddesinde “Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarıyan yerler” olarak tanımlanmış olup, Kanun’un 4. Maddesinde sınırlı olmamak kaydıyla ortak yer niteliğini haiz yerler sayılmıştır.
Kanun’un ortak yerlere ilişkin hükümleri aşağıdaki gibidir:
“m. 16: Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.
m. 18: Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
m. 19: Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.
m. 42: Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.”
Yönetim Planı’nın ilgili hükümleri ise aşağıdaki gibidir:
“m. 8/a: Blok yapılardan her biri kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan Blok Kat Maliklerince yönetilir.
m. 18/c: Kat Malikleri, Bağımsız Bölümleri, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken iyi niyet kurallarına uymak, yasaya ve yönetim planına aykırı davranışlardan kaçınmak zorundadırlar.
m. 18/d-1: Blokların bağımsız bölümleri olan evlerde, eklentilerde veya konut ortak yeri olan bloğun bahçesinde köpek beslenmesi, blok kat malikleri kurulunun oy birliği ile alacağı kararla mümkündür.
m. 18/e: Bağımsız bölümde oturanlar, bağımsız bölümlerde ve ortak yerlerde diğer kat maliklerini rahatsız edecek toplantılar tertip edemezler, rahatsız edici hareketlerde bulunamazlar, rahatsız edici duman ve kokular çıkaramazlar, patlayıcı maddeler bulunduramazlar.
m. 18/j: Kat malikleri kendilerine ayrılan yerler dışındaki ortak yerlere özel eşyalarını bırakamazlar ve arabalarını park edemezler.
m. 19/a: Kat Malikleri, Bağımsız Bölümlerin bulunduğu blok yapıdaki ortak yerlerden ve tesislerden ve doğrudan doğruya o blok yapıya tahsis edilmiş ortak yer ve tesislerden yararlanma hakkına sahiptirler.
m. 19/b: Kat maliklerinin, yukarıda belirtilen ortak yer ve tesislerden nasıl ve ne ölçüde yararlanacakları blok kat malikleri kurulunca hakkaniyet kuralları da dikkate alınarak belirlenir ve gerektiğinde düzenlenir.
m. 19/d: Kat malikleri bulundukları yapının mimari durumunu ve güzelliğini korumaya mecburdur. Kat malikleri ve kiracılar, bloğun bulunduğu yapının ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve köpek kulübesi yapamazlar. Kat malikleri bulundukları yapıda onaylı projesine uygun olacak şekilde toplu yapı yönetiminden izin almadan dış badana veya boya yapamazlar. Balkonların veya balkon parmaklıklarının rengini değiştiremezler. Bulundukları yapıya kat ilave edemezler. Çekme katları tam kata dönüştüremezler, balkonları kapatamazlar, tapu kütüğünde mesken olarak kayıtlı zemin veya bodrum katlarını işyeri (dükkan) haline getiremezler. Ancak ortak yerlerde kat malikleri kurulunun iznini almak kaydı ile görünümü bozmayacak ve çevreyi rahatsız etmeyecek küçük su tankları koyabilir, küçük süs havuzu ve gölgelik yapabilirler.
m. 19/e: Blok yapıdaki veya toplu yapı kapsamındaki ortak yer ve tesislerden yararlanırken, bu yer ve tesislere zarar verecek veya diğer kat malikleri rahatsız edecek davranışlarda bulunamazlar, bunlardan yararlanmaya yönelik olarak yetkili kurullarda belirlenmiş kural ve düzene aykırı davranamazlar.
m. 23: Blok yapının ortak yer ve tesislerinin düzgün veya daha rahat kullanılır hale getirilmesine veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına (örneğin; ortak anten, jeneratör veya hidrofor yapımı vs.…) ilişkin yenilik ve ilaveler bloktaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır ve alınan karar doğrultusunda ödeme yapılır.
Yukarıda açıklandığı üzere, sitemizde bulunan Sıra Ev bloklarına ait bahçeler gerek Kanun, gerekse Yönetim Planı hükümleri uyarınca bloğun ortak yeri niteliğinde ve kat maliklerinin ortak mülkiyetinde olup, Kat Malikleri Kurulu tarafından Kanun ve/veya Yönetim Planı’nda belirtilen nisaplar sağlanmak suretiyle aksi yönde bir karar alınmadığı sürece her kat maliki, bloğun bahçesini ortak mülkiyet hükümlerine göre kullanma hakkına sahiptir.
Bahçelerin kullanımı ile ilgili olarak sitemiz sakinlerinin ve meydana gelen tereddüt ve ihtilafların önlenmesi amacıyla, işbu yazımızın bloğunuzda mukim kat maliklerine iletilmesini rica ederiz.
Saygılarımızla,
YÖNETİM KURULU
Ali BALKAN Mehmet Kemal ÜNSAL
Başkan Yardımcısı Başkan